Поиск инвесторами на рынке коммерческой недвижимости, продающейся по явно заниженным ценам из-за острых финансовых проблем владельцев (distressed assets), в 2009 году практически не давал результата, с прошлой весны собственники начали снимать с продажи наиболее качественные объекты такой недвижимости, на рынок во втором полугодии 2009 года начал возвращаться дефицит, предполагает в аналитическом отчете по рынку коммерческой недвижимости компания Knight Frank. «Таких объектов на рынке так и не появилось»,- констатируют аналитики. В качестве «основных драйверов» небольшого спроса на коммерческую недвижимость в 2009 году выступали другие факторы, нежели до кризиса: он отмечается прежде всего на ликвидные офисные торговые объекты и сохраняется в сфере гостиничной недвижимости, на рынке присутствуют почти исключительно российские банки и компании — «высокая стоимость заемного финансирования, превышающая текущую доходность проектов» и отсутствие видимых перспектив улучшения ситуации сделали рынок для иностранных институциональных инвесторов практически неинтересным, часть их вышли из проектов.

Главной причиной того, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости не привела в выигрышу ни одной из сторон рынка, в Knight Frank считают крайне низкий приток кредитов на рынок недвижимости в 2009 году: по расчетам аналитиков, если в середине 2008 года стандартными условиями рефинансирования проекта были ставки LIBOR плюс 3-3,5% при финансировании 70-80% стоимости объекта, цифры, характерные для середины 2009 года — LIBOR плюс 8-12% под 40-50%. Отметим, к началу 2010 года ситуация принципиально не поменялась. В итоге изоляция российского рынка коммерческой недвижимости и фактическое отсутствие инвестиционных сделок привело к тому, что к концу 2009 года «компромисс по справедливому уровню цен» на все виды коммерческой недвижимости между покупателями и продавцами не был достигнут. Отметим, по расчетам Knight Frank, ставки капитализации в инвестиционных сделках на рынке коммерческой недвижимости с началом кризиса резко выросли (см. диаграмму) и сейчас не вернулись на докризисный уровень, тогда как ценовые ожидания покупателей ниже предложений продавцов по капитализации на 2-3 процентных пункта. Исходя из оценок Knight Frank, в 2010 году «компромисс» также будет найти сложно: продавцы готовы вернуться к уровням капитализации второй половины 2008 года, покупатели — минимумов конца 2007 года.

Источник

Метки: , , , ,