Аналитики Penny Lane Realty — ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости — подвели итоги года на рынке офисной недвижимости. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей.

Спрос

Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 года. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 годом. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.

Также в 2010 году значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно поделить на три группы:

1. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании как «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз» купили офисы для себя).

2. Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК «Открытия» приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых — действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр «Capital Plaza»; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина).

3. Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры — «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз».

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

Предложение

В 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Для сравнения — в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. кв.м. Несмотря на сокращение объемов строительства, структура нового предложения меняется в сторону улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства в основном офисов класса А.

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас — только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.

Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году

Проект 

Округ

Адрес

Класс

Девелопер

Общая площадь, кв. м.

«Домников»

ЦАО

Академика Сахарова пр-т, 30

А

«ОПИН»

132000

«Западные Ворота»

ЗАО

Беловежская ул., 21

А

ЗАО «Центурион»

62000

«SK Royal»

САО

Дмитровское ш., 163а

В+

Tashir

44000

БЦ  Арбатская площадь, 1

ЦАО

Арбатская площадь, 1

А

«Жилреконструкция»

31000

«Riverside towers», 5 очередь

ЦАО

Космодамианская наб., 52

А

ОАО «Москва  – Красные Холмы»

21000

ЦМТ, здание 3

ЦАО

Краснопресненская наб., 12 стр.3

А

ЦМТ

25800

Нагатино  i-Land

ЮАО

Андропова пр-т., 18 стр. 1-3

В+

«Московский бизнес-инкубатор»

37387

 

 

Андропова пр-т., 18 стр.1-1-Б

В+

 

23440

 

 

Андропова пр-т., 18 стр. 1-1-В

В+

 

22070

«Diamond Hall»

ЦАО

Олимпийский пр-т, вл.12/16

А

 

38000

«Миракс Плаза», корпус Д

ЗАО

Кутузовский пр-т., 36

В+

Mirax Group

31120

AFI на Павелецкой

ЦАО

Павелецкая  наб., 8 стр. 1

В+

AFI -development

17000

Цены

В 2010 году арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 годом. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также, росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.

Арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в 2010 году

 

Класс А ($)

Класс В ($)

Класс С ($)

аренда

750-900 за кв.м. в год

450-650 за кв.м. в год

250 за кв.м. в год

продажа

4,5-8 тыс. за кв.м.

3,5-5 тыс. за кв. м.

2-3 тыс. за кв.м.

«В 2010 году смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, — говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи — на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Источник

Метки: , , , , ,